财富规划与美国税制（四） — 投资美国房地产的机遇与挑战（下）：房地产投资信托基金REITs

作者：姜冬妮丨John Fitzpatrick丨宋雨博^[1]

引言

美国为外国投资者对房地产市场进行投资设置了诸多阻碍，其复杂税制更是给不少投资者带来了挑战，前篇文章中介绍了外国投资房地产税法的相关影响，财富规划与美国税制（四） — 投资美国房地产的机遇与挑战（上）：外国投资房地产税法FIRPTA。本文将继续深入探讨美国房地产投资中的税务问题，尤其是大名鼎鼎的投资工具 — 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）的投资结构及税务优惠政策，并进一步提示投资者其中的重要涉税合规事项，为投资美国房地产的财富规划保驾护航。

一、REITs投资概要与结构

REITs（Real Estate Investment Trusts）是一种将多个投资者的资金汇集起来，投资于产生租金收入的房地产项目的投资工具。REITs为投资者提供了一种相对低风险、高流动性的投资方式。REITs的实践始于1960年的美国。美国国会修改《国内税收法典》，给予了REITs和共同基金同等的税收优惠，使其拥有税收中性特征。美国REITs市场经历了多个发展阶段，目前已成为全球最大的REITs市场，较为有名的美国REITs包括工业物流类REITs Prologis, Inc.（普洛斯）、酒店类REITs Host Hotels & Resorts，零售类REITs Simon Property Group等。

2001年，REITs成为标准普尔的一个交易指数。历史地看，REITs能够在世界范围内得到充分的发展，其重要因素在于REITs税收中性的特征。基于税收上的优惠，REITs成为投资者进入美国房地产市场时主要考虑的投资方式之一。本部分在介绍REITs相关基本概念及税收优势的基础上，提示投资者在设立REITs时应当注意的包括税务在内的合规事项，以保证投资者税收利益最大化，并规避相应的税务风险。

REITs投资的主要对象是包括房地产所有权在内的不动产产权，其收益为不动产物业的运营收入或资本增值。REITs与房地产企业的最大区别在于，房地产企业的盈利模式在于开发房地产并出售；而REITs在取得实体产权后，应当以经营房地产为主要业务，也因此，如后文所述，美国法律对REITs转让房产的行为作了严格规制。较为常见的REITs结构图如下：

二、REITs的税收优惠政策

一般认为，税收中性政策是REITs得以发展的重要乃至决定性因素。在美国，REITs的基本组织和运作形式在1900年前后就已初具雏形，但因“双重征税”的问题，发展一度受阻。1960年，美国第86届国会通过的《国内税收法典》修正案增加了有关REITs的条款，明确了REITs的定义及税收地位，规定REITs的实体形式可以是公司、信托和非法人组织，且这些实体若选择按照REITs税收处理，其分红的部分在REITs层面不纳税，被认为有效地避免了双重征税。但另一方面，美国法律对REITs在权益结构、经营活动类型、利润分配等方面事项做出了详细规定，若不满足相关要求，则可能影响税收优惠的适用，甚至面临严格的税收处罚。

在分红的层面，以往美国法对REITs权益人的股息、红利所得未规定税收优惠，但这一立法取向近年被一定程度突破。当前，REITs的普通分红在满足《国内税收法典》有关合格营业收入（Qualified Business Income）规定的情形下，享受最多20%的应纳税所得额扣除；且REITs的分红享受资本回报（Return of Capital，ROC）优惠。ROC会减少投资者当年应税收入，降低投资者的税基，并且在部分应税收入递延到未来资产出售时，按长期资本利得缴税。

值得一提的是，美国在吸引国外资本投资REITs方面给予了较大的优惠政策。如根据现行法，对于在美国公开交易的或由美国国内实体控制的REITs（其50%以上份额由美国投资者所有），在其分配和处置时，外国投资者享有对FIRPTA规则的豁免：

• 对于公开交易的豁免类型：无论REITs是否被国内实体控制，都适用10%以上份额作为公开交易部分的门槛。如果投资者在此类REITs中拥有份额超过10%，分配时仍要适用预扣税的规定，FIRPTA此时仍应适用；

• 对于国内实体控制的豁免类型：无论REITs是否公开交易，国内控制的REITs比例门槛都适用。外国投资者可以持有一定比例的权益用于处置，但不能用于分配。

三、REITs运营中的重要涉税合规事项

美国法律对REITs的权益结构、利润分配、经营行为等诸多方面做出了严格的规制，为充分享受REITs税收优惠，规避潜在的法税风险，下文对美国法律的相关重要规定做了梳理，提请投资者注意。

（一）权益结构要求

在REITs生命周期中，每一年至少有335天需要满足以下条件，即该REITs权益持有人人数应在100名以上；但在REITs成立的第一年，可以不满足此要求。在每一纳税年度的最后半年内，5名或更少的人所占的份额不能超过全部权益的50%；但在REITs成立的第一年，可以不满足此要求。美国法律对REITs权益结构分散化的要求，体现了REITs的设立初衷，即给小投资者提供参与大规模商业地产投资的机会，使得对房地产投资有兴趣的投资者不受资金等限制，从事相应投资业务。

（二）资产要求

美国法律规定，REITs总资产的75%以上应当由包括房地产权益、房地产抵押权益、土地及附着物的权益等项目在内的房地产资产、现金及政府债券组成。若REITs持有某企业的证券，则该部分证券价值不得超过REITs自身总资产的5%；另一方面，REITs持有的股份不得超过该发行人发行总额的10%。

（三）收入来源、利润分配要求

收入来源方面，在每一缴税年度，REITs总利润的75%以上须为被动的与房地产有密切联系的租金、房地产抵押投资的利息或投资其他REITs的所得；总利润的95%以上是来自上述收益或其他投资分红。分配方面，若REITs未能分配至少85%的普通收入，以及年度内净资本利得的95%，则需要加征4%的消费税（Excise Tax）。

需要注意的是，REITs中房产租金是重要收入来源，而该租金又被美国法律区分为合格租金与不合格租金，其区分标准是REITs经营者为取得相应对价而提供的服务是否为“符合惯例的服务（Customary Service）”。为客户提供供水、供电、电梯维护等服务取得的对价被视为是合格租金，反之，因为客户提供健美课程、租赁期中重新粉刷房屋等服务而收到的对价被认为是不合格租金。美国法严格控制不合格租金的比重，若其超过一定比重，则REITs层面的税收豁免不得享受。

（四）经营活动限制

REITs经营活动限制主要体现为对买卖房地产行为的限制，REITs买卖房产的行为受到较大限制，其用意为防止房产的炒买炒卖。在某些情况下，REITs转让房产的行为可能构成“禁止交易”，受到较为严厉的税收处罚。美国法律同时规定了此类“禁止交易”行为的例外情形。在“禁止交易”的情形中，如若不能同时满足例外情形的要求，则可能被处以高昂的税收处罚。例如，若REITs对持有期限未满2年的房产进行转让，其税收后果是可计入税基的花费合计不超过该财产售价的30%。又如，若REITs在一年内转让房产的行为超过7次，或转让房产价值超过该REITs总税基比例10%以上，该部分将会面临100%的税收处罚，相应金额的亏损也不得从应税收入中抵扣。

四、结论

对于海外投资者而言，美国房地产投资是较为不错的投资机遇，但同时美国国内法律与税收规则也为海外投资者带来了挑战。合理规划税务，不仅能保障投资收益，更能在复杂的税制中寻找到新的增长点。通过专业的税务筹划，投资者可以更好地把握投资机遇，应对挑战，实现财富的保值增值。美国房地产市场为全球投资者提供了丰富的投资机遇，但同时也伴随着复杂的税务问题。深入理解FIRPTA和REITs的税收影响，合理规划税务策略，是投资者成功的关键。

因此，对于有意进入这一市场的投资者而言，专业税务顾问的支持至关重要。税务顾问能够帮助投资者准确无误理解美国税法，确保其投资活动符合当地法规与监管要求，避免不必要的法律风险，游刃有余地游走在千变万化的市场环境之中。

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汉坤税务团队持续关注美国税务合规与规划问题，我们很荣幸就税务合规、规划建议及潜在税务风险化解等相关问题为您提供建议和帮助，包括但不限于以下内容：

• 定制化咨询与税务优化：了解客户的财务状况和税务需求，提供定制化的税务规划和咨询服务，包括但不限于中国投资者进入美国房地产市场时的投资架构设计等；

• 税务申报服务：提供全面税务申报服务，包括个人和公司的联邦税和州税申报，满足美国税务合规要求；

• 税务风险评估：我们为客户提供税务风险评估服务，帮助识别潜在的税务风险，并提出相应的风险缓解策略。

敬请注意，本系列文章的内容，系我们根据法律法规、政府网站内容及实操服务经验总结，不构成我们针对特定美国税事项的任何法律意见。

[1]实习生孙晙哲对本文的写作亦有贡献。